Immobilienkrise

»Eine labile Situation«

Besorgniserregender Trend: In den vergangenen zwölf Monaten sind die Häuserpreise um 16 Prozent gestiegen. Foto: Flash 90

Stanley Fischer, Chef der israelischen Zentralbank, schlägt Alarm. Die rasant steigenden Immobilienpreise würden die Stabilität des Finanzsystems und den positiven Trend der Konjunktur gefährden. Mit der Entwicklung der realen Wirtschaft habe die Entwicklung der Häuserpreise, die seit drei Jahren ein enormes Tempo anschlägt, längst nichts mehr zu tun. Allein in den vergangenen zwölf Monaten sind die Häuserpreise um 16 Prozent in die Höhe geschossen.

Die jüngste Warnung Fischers beunruhigt Investoren um so mehr, als die Bank of Israel bis vor Kurzem nicht von einer »Bubble« gesprochen, sondern den Immobilienmarkt als »gesund« bezeichnet hatte. Jetzt aber bezeichnet sie den Trend am Immobilienmarkt als besorgniserregend: Nur in zwei Ländern seien die Häuserpreise stärker gestiegen als in Israel: in Hongkong und in Singapur.

Die bevorstehenden Zinsrunden verändern jetzt die Einschätzung der Risiken am Immobilienmarkt. Um der Inflation keine Chance zu geben, hat Fischer seit Februar die Sätze wiederholt erhöht. Die Konsumentenpreise stiegen im März nämlich um 4,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, deutlich mehr, als Fischer tolerieren will. Die Verteuerung der Kredite soll Luft aus der Blase ablassen.

Politik Die meisten Finanzkrisen würden im Immobilienmarkt beginnen, warnte Fischer kürzlich vor dem Finanzkomitee der Knesset und erwähnte als Beispiele Irland, Spanien und die USA. Derartiges müsse in Israel verhindert werden. Doch verfüge die Zentralbank nur über ein beschränktes Instrumentarium, um die Wohnungspreise zu beeinflussen. Sie könne auf der Angebotsseite lediglich für eine Entlastung des Häusermarktes sorgen, indem Generalunternehmern bei der Finanzierung von Projekten geholfen werde. Allerdings kann Fischer nicht dafür sorgen, dass an der Peripherie, wo der Boden noch vergleichsweise billig ist, mehr gebaut wird. Derzeit konzentrieren sich die größten Projekte aufs Zentrum des Landes, was die Nachfrage nach dem knappen Boden weiter in die Höhe treibt.

Die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt hat auch politische Konsequenzen. Junge Paare, die sich keine Wohnung im Großraum Tel Aviv leisten können, suchen sich vermehrt eine Bleibe in der Westbank. Dort erwarten sie verlockende Angebote. Bauland ist entweder kostenlos oder äußerst günstig, Kredite werden subventioniert und Anzahlungen werden nur in seltenen Fällen verlangt. Vor allem für junge Mittelstandsfamilien sind Angebote in einer Siedlung nahe der grünen Grenze sehr attraktiv. Der Trend erschwert eine künftige politische Lösung des israelisch-arabischen Konflikts. Wer aber im Kerngebiet bleiben will, muss mit härteren Konditionen rechnen.

Kredite Um ein weiteres Aufblähen der Immobilienblase zu verhindern, hat die Bank of Israel erste Maßnahmen beschlossen. Künftig soll der Anteil der derzeit noch relativ günstigen variablen Hypotheken auf ein Drittel des Kredites beschränkt werden. Damit will Fischer verhindern, dass die absehbare Zinserhöhung voll auf die Schuldner durchschlägt, die jetzt ein Haus kaufen. Er setzt zudem auf einen dämpfenden Effekt auf die Kreditvergabe durch die Banken. Davon erhofft sich Fischer einen Einfluss auf die derzeit als ungesund hoch beurteilten Immobilienpreise. Bereits zuvor hatte die Zentralbank die Anzahlung auf 40 Prozent des Kaufpreises in der Hoffnung erhöht, dass dies einen stabilisierenden Effekt auf die Nachfrage haben würde.
Schuldner Derzeit stehen Hypothekarkredite in Höhe von 184 Milliarden Schekel aus, 17 Prozent mehr als vor einem Jahr. Beunruhigend daran ist laut Marktbeobachtern vor allem die Tatsache, dass 86 Prozent der Schulden zu variablen Zinssätzen abgeschlossen sind. Das führt bei steigenden Zinssätzen unmittelbar zu einer höheren Belastung der Schuldner. Falls drei Prozent der Schuldner wegen höherer Zinsrechnungen in Zahlungsverzug geraten, verlieren Banken mindestens sechs Milliarden Schekel, zeigen Modellrechnungen. Das hätte kurzfristig einen Kursrück-gang bei Bankaktien zur Folge, was den Rest der Notierungen mit in die Tiefe reißen könnte. Es sei eine »labile Situation«, fasst Fischer zusammen. Auch falls lediglich 0,5 Prozent der ausstehenden Hypothekarkredite notleidend würden, würden bei den Banken Verluste entstehen.

Erstmals hat jetzt die Zentralbank auch vor den preistreibenden Einflüssen ausländischer Spekulanten im Immobilienmarkt gewarnt. Die Zahlungsbilanzstatistik zeige für das erste Quartal, dass Kapitalströme aus dem Ausland weiterhin Direktinvestitionen oder Aktienmärkte meiden und stattdessen kurzfristige Papiere der Bank of Israel vorziehen.

Laut Zentralbank sorgt ein starker Wettbewerb unter den Banken für tiefe Margen bei den Hypokrediten. Im Durchschnitt würden Haushalte lediglich 0,6 Prozentpunkte mehr bezahlen als die Zinsen, die von der Bank of Israel verlangt werden. Die Geldinstitute würden daran kaum etwas verdienen, so Stanley Fischer.

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