Immobilienmarkt

Vor dem Boom

von Ralf Balke

»Der israelische Markt für Immobilien hat seine ganz eigenen Gesetze«, sagt Stuart Herschkowitz. Er muß es wissen, als stellvertretender Generaldirektor der Bank of Jerusalem, einer der größten Hypothekenbanken in Israel. »Neue Luxusimmobilien verkaufen sich unabhängig von der wirtschaftlichen Situation quasi wie von selbst.« Dank des starken Euros oder britischen Pfunds treten dabei immer häufiger Ausländer als Abnehmer von Objekten in der Größenordnung von einer Million Dollar und mehr auf. Rund 2.000 Wohnungen fanden im Jahr 2004 einen nicht-israelischen Käufer, 2005 waren es bereits einige hundert mehr. Insbesondere französische Juden wollen sich angesichts antisemitischer Übergriffe in Frankreich ein zweites Zuhause in Netanya, Eilat oder Jerusalem schaffen. So gingen mehr als 100 der rund 250 Einheiten in dem neuen 34-stöckigen Neveh Zedek Tower im Süden Tel Avivs an Franzosen – zu Preisen ab 515.000 Dollar. Ausländische Investitionen in israelische Immobilien erreichten 2005 die Rekordsumme von 1,8 Milliarden Dollar und sorgten mit dafür, daß laut Steuerbehörden beim Umsatz mit verkauftem Wohneigentum ein Plus von 13 Prozent erzielt wurde.
Zwar mag angesichts solcher Zahlen bei den Anbietern von Nobelwohnungen Champagnerlaune herrschen, der Rest des Immobilienmarktes verharrt aber trotz des Wirtschaftsaufschwungs noch in Wartestellung. Denn selbst das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts im vergangenen Jahr von 5,2 Prozent hat bisher noch nicht dafür gesorgt, daß die Israelis ihre Zurückhaltung beim Wohnungskauf aufgeben. Und das, obwohl die eigenen vier Wände so günstig zu haben sind wie schon lange nicht mehr. So kostete beispielsweise 2005 ein Apartment in Tel Aviv durchschnittlich 20 bis 25 Prozent weniger als noch vor knapp zehn Jahren. Die Gesamtzahl der verkauften Neubauwohnungen 2005 legte landesweit im Vergleich zum Vorjahr nur um 0,2 Prozent auf 12.372 Einheiten zu.
Doch die lahmen Zeiten scheinen wohl bald vorbei, zumindest in der Küstenregion und in Jerusalem. Ein deutliches Indiz dafür sind die in den vergangenen Monaten rasant gestiegenen Preise bei Neuvermietungen. Für renovierte Vierzimmerwohnungen können Vermieter je nach Lage in Tel Aviv locker wieder monatlich 1.500 Dollar und mehr verlangen. Solche Mieten waren in den Jahren der Rezession nach Ausbruch der 2. Intifada nur schwer zu erzielen. Zudem ist die Nachfrage für Wohnungen des gehobenen Standards im Norden und im Zentrum der Stadt zurzeit weit größer als das Angebot.
Diese Entwicklung könnte viele Israelis motivieren, verstärkt in Wohneigentum zu investieren. Zum einen, um den horrenden Mieten zu entgehen, zum anderen, um als Vermieter ordentlich Gewinne einstreichen zu können. »Es ist unwahrscheinlich, sich vorzustellen, daß es mit Israels Konjunktur weiter rapide aufwärts geht, die Immobilienwirtschaft davon aber ausgeschlossen bleiben wird«, urteilte Israels Wirtschaftsblatt Globes. Und die Tageszeitung Haaretz fragte jüngst: »Was wissen ausländische Investoren über Tel Aviv, was israelische nicht wissen?« Denn oft sind es Ausländer, die Trends setzen und das Potential israelischer Immobilien erkennen.
Während Israelis sich gerne in der Peripherie eine Bleibe suchen und beispielsweise in Ramat Aviv Gimmel oder Schikkun Lamed eine Wohnung kaufen, finden ausländische Immobilienkäufer diese Neubausiedlungen ziemlich öde. Sie zieht es nicht selten sogar in die lange vernachlässigten Viertel im Süden Tel Avivs.
»Der Kaufpreispreis für eine Wohnung im Stadtteil Florentine kann bei nur 900 Dollar pro Quadratmeter liegen«, so Janiv Rozio von der Immobilienfirma Rozio Real Estate. »Dazu addieren sich dann Sanierungskosten von 1.000 bis 1.500 Dollar pro Quadratmeter.« Dafür erhält der Kunde ein einzigartiges Objekt mit Charakter und Wertzuwachschancen, die es in den Vorstädten nicht gibt. »Urbane Erneuerung steckt in Israel noch in den Windeln, ausländische Käufer sind mit diesem Thema bestens vertraut«, erklärt Rozio. So gingen Wohnungen in einem topsanierten Altbau selbst unweit der lauten Allenby-Straße für 270.000 bis 670.000 Dollar an zumeist ausländische Interessenten. Der Kommentar des Immobilienexperten: »Wer hätte sich vor zwei Jahren sich vorstellen können, daß in diesem Teil der Stadt solche Preise erzielt werden können? Das hat eine Sogwirkung auf die gesamte Nachbarschaft.«

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